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家賃の決め方!!安定経営のための適正価格とは?

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分譲マンションを賃貸に出す際、もっとも気をつけなくてはならないのが空室状態を作らないこと。そのためにも家賃設定への配慮が欠かせません。
オーナーと借主がWinWinの関係を築けるような家賃の決め方を紹介します。

 

 

 

・長期安定経営のために家賃は適正な価格で

 

家賃を適正価格に決めることは、さほど難しくはありません。オーナーと借主がWinWinの関係でいられることを最大の目的にして、家賃の設定をすればいいのです。

借主が得をしたと感じられる家賃は、想定額を下回る格安価格。
反対にオーナーは高めに家賃を設定すれば得をすると思いがちですが、そんなに簡単なことではありません。
家賃が高ければ、必ずしもオーナーが得をするとは限らないのです。

高すぎる家賃に設定したために、借り手がつかなくなって、家賃収入が途絶えてしまうことも少なくないからです。

分譲マンションを賃貸に出すのであれば、借主がスムーズに見つかるような家賃設定にしましょう。そのためには両者が満足できる適正な価格を常に心掛けなくてはいけません。

 

 

・家賃の相場を近隣と比較して決める方法

 

借主は理想を追い求めて物件を選びます。いろいろある物件の中から選んでもらうためにも、よく考えて家賃の設定をしておく必要があります。
最初にやるべきことは、オーナーが所持している賃貸分譲マンションと競合となる近隣の物件に関する情報収集。

近隣物件の間取りや広さ、設備内容、構造、交通機関に関する情報、立地環境といった生活するうえで欠かせない要素をもとにして、
競合になる可能性が高い賃貸分譲マンションをピックアップすること。そのうえで、競合の家賃の相場と比較して、適切と思える家賃を設定しましよう。

オーナーとしては可能な限り安くしているつもりでも、
競合物件がもっと安い家賃を提示していれば、借主は競合物件を選ぶのが当然。競合物件に負けないためには、日頃から競合物件の家賃の相場について敏感になっておくべきです。

 

 

 

・今までの費用から逆算して適正な家賃を決める方法

 

家賃を適正に算出する方法のひとつに『積算法』があります。賃貸分譲マンションを所有する際にかかった費用から逆算して、あるべき家賃を算出するのです。
最初に対象の賃貸分譲マンションの基礎価格を求めます。基礎価格とは基礎となる価格のこと。取引事例比較法や原価法で算出します。

そして算出された基礎価格に、オーナーの期待利回りを加味。最後に管理費、減価償却費、税金、火災保険料といった必要諸経費なども加算して賃料を求めます。

オーナー側の論理に基づいて算出される方法という側面が強くあります。

 

 

 

・周辺相場より高くなるならニーズに合ったリフォームを

競合となる周辺物件の相場よりも家賃を高く設定する場合には、サービス的意味合いも込めてワンランク上のリフォームをすることをおすすめします。
同条件の競合がいくつもあるならば、借主としては少しでも家賃の安い物件を選ぶもの。
ですから、相場よりも高い家賃を設定せざる得ないオーナーは不利に追い込まれます。

その対策として、ゴージャスなリフォームを試みるのです。
少しぐらい家賃が高くても、住んでみたいと思わせたらしめたもの。試してみる価値があるのではないでしょうか。

 

いかがでしたでしょうか。

家賃の決め方につして解説してきました。

オーナーと借主が求める理想の家賃は違うものですが、うまくマッチするように頑張ってください。